A regularização de imóveis que estão em situação irregular é um dos assuntos mais importantes do Direito Civil, pois trata de um problema que impacta diariamente na vida das pessoas. Por muitas vezes o morador não sabe da irregularidade do seu terreno ou não tem consciência dos métodos legais que pode recorrer para obter a legalidade. O presente artigo traz um debate sobre a Usucapião como um instrumento essencial para a resolução desse problema, apresentando os principais pontos doutrinários e legais que permeiam esse debate.
A questão fundiária é um problema que sempre esteve presente no Direito, desde os seus primórdios. Solucionar quem é o real proprietário das terras motivou toda a evolução do debate da história da ciência jurídica, pois esse assunto ocasionou discussões e brigas entre as pessoas. O Direito moderno tentou apaziguar isso, ou ao menos dar regras justas ao debate, afim de que seja possível, por meios legais, determinar a quem pertence uma terra de forma justa.
O presente artigo embarca nessa discussão, através de um debate doutrinário e com a legislação, visando entender melhor um dos instrumentos que busca essa apaziguação, a usucapião. Esse mecanismo é de conhecimento popular, porém suas regras e limites ainda são desconhecidos para muitos, que não sabem exatamente como é possível requerer e, principalmente, quando tem acesso a esse direito.
É desse desconhecimento que surge a necessidade dos estudiosos e operadores de Direito, que por muitas vezes também desconhecem a totalidade desse instrumento jurídico, um olhar mais atento para o que a doutrina e a legislação apontam sobre o tema, com as mudanças jurídicas que acontecem naturalmente e com aquilo que já está estabelecido.
Essa ferramenta é essencial para o bom desenvolvimento da sociedade, e do direito, pois a regularização fundiária é um tema que impacta diversos outros campos sociais, como recolhimento de tributos, pacificação social afim de evitar disputas que pesam o judiciário, planejamento urbano e a luta pela moradia digna para aqueles que necessitam.
Todos esses temas entram nesse leque de espaços que são atingidos pelo debate da regularização e como a usucapião serve para ajudar a diminuir esses problemas, seja para questões de imóveis abandonados ou que são de uso familiar, por cessão ou outros exemplos que estão dentro da lei.
CONCEITOS E FUNDAMENTOS DA USUCAPIÃO
Usucapião é um dos instrumentos mais conhecidos e polêmicos do direito civil, visto que as dificuldades para seu entendimento pelas pessoas de fora do campo jurídico criam barreiras em sua aceitação e no seu uso prático. Conceituar esse mecanismo é essencial para que não ocorra questionamentos significativos sobre sua existência e aplicabilidade em casos concretos. O próprio nome do instituto explica sua essência, afinal Usus vem de Posse e Capio vem de adquirir, no latim.
Para iniciar esse percurso sobre a Usucapião é importante entender o seu conceito, sua espinha dorsal e sua razão de existir. Esse instrumento permite a aquisição de uma propriedade por aquele que tem a sua posse de forma contínua, pacífica e ininterrupta por tempo determinado em lei. Essa definição resumida é a base para o entendimento de todo o conceito por trás do Usucapião.
O domínio perpétuo tem limites e condições. Ao proprietário não é dado negligenciar o seu direito, sob pena de perdê-lo no interesse social. Segundo um brocardo italiano, “o amor faz passar o tempo e o tempo faz passar o amor”. Até o amor se perde com o tempo… (COSTA, 199, P. 322)
A existência do direito a propriedade não ultrapassa os limites impostos pelo próprio direito ou pela sociedade como um todo, como a função social da propriedade e sua negligência ao uso. Isso significa dizer que, embora seja proprietário de um terreno, o sujeito não está imune das aplicações dos princípios do direito e do estado, sendo que seu direito só se preserva enquanto respeitar os requisitos básicos.
É importante entender o que significa dizer cada uma das características necessárias para se configurar a usucapião, pois são ferramentas necessárias para a sua existência, a ausência de algum desses requisitos impede que se fale em aquisição de propriedade.
A intenção desse instrumento, como explica Sarmento (2013) é de uma regularização de imóveis daqueles que não tinham sua propriedade por alguma situação patrimonial. A autora explica que esse instituto nasceu no Direito Romano e veio se aperfeiçoando até chegar ao direito moderno, e ao nacional, no ano de 1850.
No Brasil, a primeira lei que dispôs sobre propriedade imobiliária foi a de nº. 601, de 18 de setembro de 1850, popularmente conhecida como “Lei de Terras”, aprovada durante o reinado de D. Pedro II, duas semanas depois da Lei Eusébio de Queiroz, que abolia o tráfico negreiro no Brasil. A Lei nº. 601/1850 tinha como objetivo organizar as doações de terras feitas desde o início do processo de colonização portuguesa, regularizar as áreas ocupadas depois de 1822 e incentivar a vinda de para o Brasil, ao mesmo tempo em que buscava dificultar o acesso à terra por parte desse novo contingente de trabalhadores. (SARMENTO, 2013, p.52)
Como visto no parágrafo destacado acima, a ideia de sistematizar a propriedade afins de evitar confusões que não são desejadas pelo poder estatal vem dos primórdios do Direito e da legislação do Brasil como um país. A Usucapião segue esse princípio, pois é com ela que se garante uma incontestabilidade de um direito, ou seja, uma garantia da propriedade do mesmo por parte de seu novo proprietário.
Passada a necessidade da existência da usucapião e seu percurso histórico longo e complexo, resumido nesse presente trabalho afim de evoluir no debate pontual do artigo, é importante avançar para os requisitos necessários para que possa ocorrer a intervenção jurídica na propriedade de um terreno. Como falado anteriormente, esses requisitos são essenciais para a existência da Usucapião, sendo que falta de qualquer um deles impossibilita o avanço da discussão.
Voltando a Sarmento (2013), a autora explica que os requisitos rígidos aplicados a esse instrumento são necessários pelo poder da Usucapião como um modo originário de aquisição de domínio, visto que não há uma transmissão direta entre o proprietário anterior e aquele que agora obtém a propriedade.
Isso cria um cenário em que se torna essencial uma rigidez jurídica, visto que o ganho originário de uma propriedade pressupõe a perca dessa mesma propriedade por aquele que era proprietário, ainda que seja por sua conivência ou ausência de ação que permitiu que os requisitos necessários fossem alcançados. “que sofre a ação de usucapião, perda da propriedade, o que justifica a preocupação do legislador em criar requisitos rígidos para a aquisição por usucapião” (SARMENTO, 2013, p.52). Como há essa relação de origem e perda de posse, explica-se naturalmente a rigidez legislacional, a fim de evitar que ocorra distorções e prejuízos a terceiros.
